7.物业管理公司如何与业主进行有效沟通?物业管理人员应掌握沟通的基本技巧:( )记住业主的姓名。(2)尊重对方的习惯 在与业主沟通过程中,物业管理人员首先要尊重对方的习惯,了解不同国家、民族、地区以及宗教的基本常识,会使业主感到温馨,容易理解和接受物业管理公司的工作。(3)注意语言的表达方式 熟练运用语言技巧,可以沟通物业管理公司与业主的信息,协调企业与业主的关系,并树立企业的良好形象。(4)微笑服务 物业管理人员必须具备亲切自然的微笑,让微笑去感染、沟通每一位业主的心灵。(5)运用情感沟通 一流的物业,必须有一流的管理,而一流的管理,离不开物业管理公司和业主之间良好的情感沟通。企业通过有意识的情感沟通工作,确切了解和掌握业主的真情实感和所思所虑,同时也积极营造沟通氛围。

1.物业服务企业这样回答不对。处理该问题的正确做法:( )向杨某解释清楚遗留问题的形成和责任承担者。(2)向杨某介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作。(3)处理开发商遗留问题的几种方式。①代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。②协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。③协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托,解决其遗留的工程问题等。

2.针对业主杨某拒交物业服务费的行为,物业服务企业应该怎么办?

1.物业服务企业这样回答对吗?物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题?

2.( )两名故障处理人员分别到达电梯机房与电梯轿厢所在楼层。(2)一名处理人员先切断升降机主电源,但必须保留轿厢照明。通过电梯机房的直线电话与被困者取得联系,告知被困者静候解救,切勿尝试自行设法离开。(3)另一名处理人员用电梯层门钥匙将电梯层门打开约30~40厘米,观察电梯轿厢所在位置。(4)若轿厢位于平层位置上下600厘米范围内时,被困者可顺利离开,可直接打开层门协助乘客离开。(5)若轿厢位于非上述位置时,被困者无法顺利离开,则需要按以下步骤手动盘车平层后再将乘客放出。(6)由维保单位对电梯进行全面检查,消除隐患后方可恢复电源投入运行。第三题:2019年6月1日,业主杨某入住某高档公寓3单元401室,预缴了一年的物业服务费。2020年5月31日,杨某所缴纳的物业服务费到期,至今再也没有缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费,但杨某坚决不交,其主要理由是:该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电,虽然多次与物业服务企业交涉,但是至今没有解决。物业服务企业的答复是:这些都是开发商遗留下来的问题,让业主杨某直接找开发商联系解决。问题:

1.应现查清电梯坠落事故原因是由电梯的产品质量或疏于管理的某一因素造成的,应区别分析对待。( )如系列产品质量问题,应由生产厂家负主要责任,开发商和物业公司也应承担产品验收环节的责任。(2)如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题,理所当然由电梯公司赔。(3)如果电梯超过了保修期,物业服务企业委托给专业维修公司负责维保。如果是因为物业服务企业未及时发现运行故障并未通知维保公司,那么物业服务企业就要承担一定的责任;如果是因为维保公司维修不及时或疏于保养造成的,那就由维保公司承担责任。

2.升降梯出现困人故障时,小区物业管理公司应如何处理?

1.小区物业管理公司应向业主张先生赔偿吗?

2.( )物业公司应加强管理,从人防和技防上全面控制,全面履行自已的管理责任。(4分)(2)应向业主用户宣传物业管理法规知识和安全防范意识,通过业主对物业管理认知度的提高,加深对管理单位的理解和配合。第二题:一天深夜,业主张先生回到小区4号居民楼,搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半,就突然失控下坠,载着张先生一直坠落到电梯井井底,张先生当场昏迷。几小时后,张先生被人发现并送入医院救治,由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状,医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后,张先生随即向该小区物业管理公司索赔,要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等。问题:

1.( )业主室内物品被盗,不能简单理解为物业管理公司的过错。因为治安管理因素除了与物业管理公司的安全防范措施有关外,还与业主自身的防范意识有关。(2)若辖区治安隐患较高,管理公司员工责任不强,如未实行24小时巡逻站岗制度,对大件物品的出入未实行有效的监管,发生被盗事件管理公司应承担较多的责任。(3)如果物业管理公司已采取了各种防范措施,保安员的工作责任也已到位,管理公司承担的责任则较轻,甚至可以不承担任何的赔偿责任。(4)业主交付的是管理费,而非保险费,业主室内被盗,即使是管理公司的责任,也不应要求管理公司象商业保险那样全额赔偿。

2.物业公司应如何防范此类事件发生?