2.某房地产开发企业开发C住宅小区,可售建筑面积合计5000平方米,截止2021年12月,项目已售面积为4500平方米(其中,普通住宅已售3000平方米,取得不含税收入3000万元;其他项目已售1500平方米,取得不含税收入2000万元),该项目已达土地增值税清算条件。该企业为取得土地使用权支付地价款和有关税费2010万元,其中包含逾期开发缴纳的土地闲置费10万元;房地产开发成本1000万元,包含扣留建筑安装施工企业质保金50万元,已取得发票;利息支出无法提供金融机构证明。可以扣除的与转让房地产有关的税金54万元,已按规定预缴土地增值税120万元,当地房地产开发费用扣除比例为10%。要求:根据上述材料,回答以下问题:(1)该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时,普通住宅增值额。(2)该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时,其他项目增值额。(3)该房地产开发企业转让房地产应补的土地增值税金额。

解析:(1)允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=2010-10=2000(万元)项目总扣除项目金额=2000+1000+(2000+1000)×10%+54+(2000+1000)×20%=3954(万元)确定普通住宅扣除项目金额=3954×3000÷4500=2636(万元)普通住宅增值额=3000-2636=364(万元)(2)确定其他项目扣除项目金额=3954×1500÷4500=1318(万元)其他项目增值额=2000-1318=682(万元)(3)普通住宅增值额与扣除项目金额之比=364÷2636×100%=13.8%,增值额未超过扣除项目金额20%,免征土地增值税;其他项目增值额与扣除项目金额之比=682÷1318×100%=51.75%,适用40%税率,速算扣除系数5%应缴土地增值税税额=682×40%-1318×5%=206.9(万元)应补土地增值税金额=206.9-120=86.9(万元)根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号),“第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;”。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号),“二、房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。”;“四、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)“一、土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。”。