1.某房地产开发公司是增值税一般纳税人,2022年5月拟对其开发的位于市区的商业写字楼项目进行土地增值税清算。该项目的资料如下:(1)2017年1月以8000万元(不含增值税)竞得该项目国有土地,按规定缴纳了契税,当地规定的契税适用税率为5%;2017年3月开始动工建设,已经发生开发成本15000万元,其中包括装修费用4000万元;(3)发生利息支出3000万元,但不能提供金融机构贷款证明。当地省政府规定的房地产开发费用扣除的最高比例为10%。(4)2022年3月,该项目全部销售完毕,共计取得含税销售收入42000万元。该公司选择简易计税方法计算缴纳增值税。(5)该项目已经预缴土地增值税450万元。要求:该公司应补缴的土地增值税是多少?(不考虑增值税因素)

解析:考核知识点:应纳税额综合计算。答案分析:(1)按照土地增值税的规定,房地产开发项目全部竣工、完成销售的,纳税人应进行土地增值税的清算。该项目已经全部竣工、完成销售,应该进行土地增值税的清算(2)该公司取得土地使用权支付的金额为土地出让金和契税,应该计算土地出让金和契税合计,作为取得土地使用权支付的金额;(3)该项目不能提供银行贷款凭证,按照土地使用权金额、开发成本和允许的开发费用扣除比例计算应扣除的开发费用;(4)该公司属于从事房地产开发的纳税人,按规定,可以按照土地所有权支付额加房地产开发成本的20%计算加计扣除。加计扣除金额为土地所有权支付额加房地产开发成本乘以加计扣除20%的比例;(5)计算土地增值税额允许扣除的税金包括城市维护建设税和教育费附加。城市维护建设税和教育费附加是附加税,因此需要先计算增值税,然后计算城市维护建设税和教育费附加。按照城市维护建设税规定,市区税率为7%。国家规定的教育费附加为3%,另外还有地方教育费附加为2%,教育费附加费率为5%;(6)扣除项目合计数应为取得土地使用权支付的金额加上开发成本,再上加允许扣除的开发费用,再加上允许扣除的销售税金和房地产开发加计扣除的合计数;(7)计算应纳土地增值税需要计算增值额和增值率,对应适用税率。该项目增值率低于50%,适用30%的税率;(8)该项目已经预缴部分土地增值税,因此,计算应补缴的土地增值税需要用应纳土地增值税税额减除已预缴税额。试题难度:较高难度